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売却をお考えの方へ

初めまして。
当社ケニーホームでは、お客様に不動産の売却を成功して頂くべく、不動産売却の流れを まとめましたので、参考にしていただければ幸いです。

不動産業界は普段なじみがなく、情報や仕事の進め方がよくわからないと思われます。
あなたは不動産売却にあたって、なんとなくこんな風に思ってはいませんか?

  • 大手不動産会社に依頼すれば高く売れる
  • 一番高価な査定をしてくれる業者に依頼すればいい
  • 沢山の業者に依頼した方が早く売れる

などなど…
初めて不動産を売却しようとすると、まずこのように考えるかも知れません。
これら全てが間違えているわけではありませんが、全てを鵜呑みにすることは大変危険です。

不動産の売却は専門的で馴染みのないことが多くあるため、みなさん大変苦労されています。 でも、安心してください。

このサイトでは多くの方が不動産売却で悩まれる3つのポイントを分かりやすく説明していき ます。

売却についての3つのポイント

この3つのポイントは最低押さえておきましょう!!

1 仲介と買取のメリット・デメリットについて

あなたはどんな状況で売却を考えていますか

計画的な売却

  • 買い替え
  • 住み替え
  • 処分
  • など

計画的な売却

  • 債務返済
  • 相続
  • 離婚
  • など

状況によって不動産を売却する方法は変わります。

状況によっては売却しないで別の方法を取った方があなたにとって、メリットが大きくなる こともあります。

また、優先する事項によっても売却活動・方法が変わります。
もし、以下の2項目から決めるとすると… あなたはどちらを選択しますか?



まだ、どちらを優先するかを決めかねている場合、段階ごとに売却手順を解説していきます ので、このサイトを読み進めていくとスッキリと整理することが出来るでしょう。

お客様の状況や優先すべき事項で売却方法は大きく変化致します。そして、結果=(金額と 時間)も大きく変わります。

要領よくポイントを押さえれば心配している程不動産売却は難しいことではありません。 実は、売却に失敗する人の共通点は、状況や優先順位を把握しないまま全てを不動産会社に 任せる人なのです。
ここで学ぶ少しの知識を得るだけで、理想に近い売却が出来ることでしょう。

以下のポイントを押さえて売却を成功させましょう。

不動産を売却する方法は2つあります。
「仲介」「買取」です。 

時間をかければ売却希望額で契約が成立することがあります。

買取価格でご納得して頂ければ、
短期間で売買が成立します。

仲介と買取、どちらも不動産会社が対応する点は変わりません。しかし、それぞれ特徴が 異なります。比較してご自身に合ったほうを選択しましょう。また、比較してわからない点が ありましたら、遠慮無くメール・お電話でご相談下さい。

不動産会社が売主(あなた)に代わり営業を行い、購入者を見つけて交渉を行いまとめます。

メリット

  • 一般的な価格で売れるので損をしにくい。
  • 希望価格で売却できる可能性があります。

デメリット

  • × 売却まで時間がかかる場合がある。
  • × 市場の動向によっては購入者を見つける
      ことが出来ず、時間がかかります。

【購入者】希望者を探す 【広告営業】あり 【手数料】あり 【時間】見つかり次第(60日~180日程度)

例:1000万円で売却した場合の目安

仲介手数料:売却金額の3%+6万円+消費税
・仲介手数料(1000万円×3%+6万円)36万円
・消費税(36万円×8%)2.88万円
38.88万円が手数料となります。
※印紙代、抵当権末梢費用、測量費用など、状況により費用が別途かかる場合が
 あります。

時間の制限がそれほどなく、できるだけ高い金額で売りたい方に向いています。

不動産会社が売主(あなた)から直接物件を買い取るので、新たに購入者を探す手間が
省け、直ぐに売ることが出来る。

メリット

  • すぐに現金化できる。
  • 手間をかけたくない。
  • 人に知られたくない。
  • 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
      負わなくても良い。
    (見た目でわからない欠陥があった場合の
      賠償責任)

デメリット

  • × 売買金額が低い。
  • × 不動産会社は物件を買い取ると転売
      をして利益につなげます。
  • × 営業に掛かる経費やリフォームなども考えた
      金額で買取らなければ不動産会社は損を
      してしまいます。
  • × 市場価格の70%~90%程度が買取価格の
      相場となります。

【購入者】不動産会社 【広告営業】不要 【手数料】不要 【時間】即時(7日~30日程度)

例:1000万円で売却した場合の目安

買取相場 1000万円×70%~90%=700万円~900万円

多少安くなっても、すぐに売りたい方に向いています。

どちらにもメリットデメリットがあるため、はじめに自分が『何を優先するのか』を決めると分かりやすいと思います。

大きくわけると…



優先項目はこの2つです。

例えば、突発的に不動産を売却しなければならない状況なら(債務返済、相続、離婚…)、
スピード、時間を優先しなければなりません。
そのような状況なら『買取』をお勧めします。ただし、金額は仲介よりも低くなります。

また、計画的に売却を進める状況ならば(買い替え、住み替え、処分…)、出来るだけ高い
金額で売れる、お金を優先する『仲介で売却』をお勧めします。

  • 買取の場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうため購入者を探す手間がないからです。
  • 買い取る不動産会社がどうやって利益を得ているのか?を知ると納得できると思います。

不動産会社は購入した金額より高い価格で不動産を販売しなければ利益が発生しないからです。

買い取るなら、売れる金額を想定して、買い取らなければ利益が出ません。
また、売りにくい物件はリフォームを行うことも考えた金額での買取(仕入れ)になります。
特に不動産は高額です。
買取は転売することを前提に進めなければならないために金額は低くならざるを得ません。

買取と仲介の違いについて、そして選び方についてお話しました。
次は、あなたの不動産売却価格はいくらが妥当なのか?
また、その価格はどうやって決めればいいのか?
売却価格のからくりについてお話します。

2 売却価格の算定基準とは?

売却価格はいくらにすればいいの?

もし、あなたが仲介または買取どちらかで不動産の売却を進めると、きっとこう思うでしょう。

その基準についてお話すると共に、どうすれば失敗を回避して、自分が納得できる売却価格を知ることができるのか。このことについてもお話します。

不動産の価格はどのように決まるの?

不動産の価格は、市場価格が基本となります。
次に建物や周辺環境、取引事例などの様々な要因から価格が成り立っています。

従って自分が購入した価格が基準になるわけではありません。
中古物件については定価もありません。

つまり、不動産は決められた価格があるのではなく、買いたい人と売りたい人のバランスにより価格が出来ているわけなのです。

マンションと一戸建では条件が異なりますが、基本的な考えは同じです。

売りやすい物件、売りにくい物件

国や自治体の基準はあてにならない!?

不動産価格は買いたい人と、売りたい人の関係から成り立っていますが、国や自治体が
発表する公的な土地価格(路線価・公示地価(都道府県基準地価格)・固定資産税評価額)も一つの基準になります。

しかし、実際の取引きではほとんどのケースで公的な土地価格で取引されることはありません。それはいったいなぜでしょう?

それは、公的な価格には実際の市場の動向やロケーション、日当たりなどの環境要素や建物 そのものの外観、内装、修復歴などの価格に影響を与える大きな部分が入っていないからです。

では、どうやって価格を割り出せばいいのか?

一番簡単な方法は、周辺で同じ程度の不動産販売事例を調べて、照らし合わせていくことです。 また、おおよその相場はインターネットの不動産販売サイトなどからでも掴むことができます。

売出価格を決める前に…

おおよその相場がわかり、最終的に売出し金額を決めて不動産会社に依頼するわけですが、 その前に不動産会社が提供する『査定』について知ってほしいことが2つあります。査定価格の性質を知らなければ参考にならない場合があります…

査定価格は方法によって金額が変わります

インターネット、お電話から売却される不動産 情報をいただき査定します。過去のデータを参考にして金額を算出します。
回答までの時間が掛からないのがメリットです。 売却を検討されはじめた段階の方など、相場 を知りたい方に向いています。
ただし、土地や建物の状況を考慮していません ので、売り出価格とは誤差が生じます。

担当者が現地を訪問して、周辺環境や土地の状況、建物の状態や設備などを詳細に調査して、 査定価格をお出しします。
また、査定担当者に直接質問ができるため、より厳密な価格や売却の流れをつかむことも可能となります。会社の姿勢や担当者の対応、そして、人柄や相性を知ることが出来ます。不動産を売却することが決まった方、より具体的に進めていきたい方に向いています。

この2つの査定は全く内容が異なるため、目的に応じて使い分けるのがポイントです。
当然、現地を見るのと見ないのでは、査定の精度が変わることを知っておきましょう。

査定額で業者を決めると失敗します

査定価格は業者によって金額が変わることをご存知でしょうか?
どちらの査定にも言えることですが、「査定価格」というのはあくまでも不動産会社が立地や
築年数、広さなどの条件から「この価格で売れるだろう…」という目安の価格です。

  • 売却になれていない会社
  • 販売力がない会社
  • 地域に精通していない会社

上記の要因も査定価格が変わるポイントです。また、査定額が変わる一つの要因に不動産 会社の方針や性格も関係があります。楽観派と慎重派の2つの性格です。

楽観派…高めの査定には希望的観測が含まれている。
慎重派…低目に査定する人は堅実なタイプ。

この話をすると驚かれる方もいますが、会社の方針や性格によって査定額が変わるのは当然なのです。
なので、査定額に一喜一憂してもあまり意味がありません。
あくまでも参考価格として認識してください。

そして、気を付けたいのが…

「高値売却!」
「どこよりも高額売却!」

などを声高々に謳う会社には注意が必要です。
先程も話したように、高い査定価格ならいくらでも高く出すことが出来ます。
もちろん、その金額で売れる保証はどこにもありません。

インターネットで沢山の会社に一斉に査定依頼するサービスもありますが、高いからいいのは間違いです。

仲介ではなく買取の場合は、価格が高いにこしたことはありません。

複数の業者に査定依頼する場合でも、一番高い査定だという理由で依頼するのは止めましょう。
そのような業者に依頼した結果、大幅に適正価格を下回る価格で売却することになったという人が後を絶ちません…。

売れなければ金額を下げて再度売り出しを掛けることになり、時間だけ刻々と過ぎてしまい ます。
その過ぎた時間にも管理費や多大なエネルギーを費やすことになります。

「査定額は会社によって変わる、高値を謳う業者も注意することも理解した…
では、いったいどこの査定を参考にすればいいの…?」


そう思われるかもしてません。

大事なのは、依頼した会社が出す査定は信頼できるか、3ヶ月以内に売却できる根拠が あるのか?この部分が最も大事なのです。

結局のところ、不動産売却は最終的に売れなければ意味がありません。
査定は売却するまでの一つの参考情報に過ぎない事を知りましょう。
スムーズに売却を成功させることができる会社とは?
信頼できる会社を見極める業者選びのポイントとは?


何処をどう見ればいいのか、核心の部分に迫りたいと思います。

不動産のプロである私が…
「もし自分が不動産売却にするなら、どんな業者に依頼するのか?」

その立場から抑えるべきポイントをあなたにお話します。

不動産の選び方

不動産会社(仲介会社)野選びのポイント

・お客様に必要な情報を十分公開しているか
・買取価格を適正に評価してくれるか
・査定~契約~現金化までの時間はどの程度かかるか
・査定~現金化までのシステムが整っているか
・買取保証や独自の保証等があるか

・お客様第一主義で、良心的な対応ができているか
・売買をメインに取り扱っている不動産会社を選ぶ
(賃貸業務と売買業務は全く違うものになります。)
・得意としているエリアがあるか、取引実績や
 データベースがあるか
・地域に密着したネットワークや人脈があり、
 地域特有の問題や情報に詳しいか

・ホームページや有力ポータルサイトに登録しており、
 広告戦略がしっかりしているか
・地域に密着した広告活動を行っているか
・ホームページがわかりやすく更新頻度が高いか
・他社不動産会社との連携協力体制があるか

・会社の大小の規模でなく、熱心に取り組んでくれるか
・気軽に相談でき、親身になって対応してくれるか
・担当者のスキルが高く、熱意や誠実さが感じられるか
・メールや電話での対応は良いか
・引渡し条件等、詳しい説明があるか

1, 信頼できる会社を見極める
2, 査定価格を適正に評価して、スムーズな売買ができる会社を選ぶ
3,実際に売却担当する者の能力や人間性、相性を確かめる

大手不動産がよいのか?地元密着の中小不動産がよいのか?

大手不動産会社がよいのか?地元密着の中小不動産会社がよいのか?
よくお客様から質問を受けることがあります。

結論から言うと、会社の規模の大小はあまり関係がありません。
なぜ規模の大小はあまり関係ないといえるのか?
このことについてお話します。

インターネット社会における不動産の流通システムが整備されている現在では、業者間の情報 に格差がなくなりました。売却を依頼された不動産業者は、レインズという物件情報システムに 登録をします。登録すると、どの業者であっても物件情報を受け取ることができます。 不動産売却には3つの契約があります。

・専属専任媒介契約 ・専任媒介契約

この2つの契約の場合には物件情報システム(レインズ)への登録義務があります。
依頼をうけてから一定期間内に登録をしなければなりません。

・一般媒介契約

この契約には登録義務はありませんが、複数の業者で媒介を受けるため、レインズに登録して他業者の協力を受け、より早く売却をしようとします。
結果的には、物件情報システム(レインズ)に登録することになります。
売却を依頼する業者の規模の大小に関係なく、同じ条件で業者間で情報が公開されています。

現状では、3つのどの契約でも物件情報の公開条件は同じです。

大手不動産会社

○大手不動産業者のメリット

  • ・信頼力
  • ・サービスの対応が一定以上

○大手不動産業者のメリット

  • ・特殊なケースに対応できない
  • ・案件が多いので個別で力を入れてもらえない

大手のメリットの一番は大手という安心感です。資金力があり、受付からの会社の設備なども立派です。

全国展開しているので、他府県などの不動産を売却する際に相談しやすい面があります。

街の小さな業者は「何かあったときにきっちりと対応してくれるのか?」と不安に思われるかもしれません。
その点大手は、マニュアルなどで一定の社員教育をしているところが多いため安心感があります。

その反面、物件の良し悪しで余り力をいれてもらえない場合があったり、一定以上のサービスを期待しても断られることもしばしば。
経験の浅い新人スタッフが担当する場合もあります。

大手不動産会社

○大手不動産業者のメリット

  • ・地域密着
  • ・対応が大手より親身で迅速

○大手不動産業者のメリット

  • ・ネットなどの集客力が大手より弱い
  • ・大手と比べると安心感が少ない

中小の不動産会社に依頼するメリットは、地元密着ならではの独自の業者間ネットワークや人脈をもっている点です。また大手より親身になって相談に乗ってくれる傾向があります。

デメリットは、販売ネットワークが全国規模ではなく、狭いという点です。
中小業者は確かに安心感という面では不安だと思いますが、逆に地元に特化している傾向があります。

大手に負けない安心感を中小業者で求めるなら、地元に根ざした業者であり、大手の会社を超える「誠実さ」と「情熱」を持っている業者を選びましょう。 中小の不動産会社でお客様に誠実でない、一生懸命でない、地元エリアに強くないと感じる会社や、やる気を感じない担当者なら中小の不動産会社を選ぶ理由はありません。

大手不動産会社、中小不動産会社ともにメリット・デメリットがありますが、 担当者の人柄や相性なども考慮して、信頼できる会社を見極めましょう。

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